Logements

Pour créer et conserver des logements à prix abordables, il convient de promouvoir les logements d’utilité publique. Les pouvoirs publics doivent œuvrer contre la hausse permanente des prix du foncier. Il faudrait que désormais chaque commune soit tenue de fixer un pourcentage minimum de logements locatifs selon les critères de l’utilité publique. Le classement de nouvelles zones à bâtir et les projets de construction devraient réserver au moins 30% de la surface de plancher pour la construction de logements à bas prix destinés à des coopératives ou qui resteront propriété des pouvoirs publics. Il convient que les communes effectuent des achats préventifs de terrain constructible. Un élargissement de l’offre de logements d’utilité publique soumis à un loyer selon le coût avec un renoncement volontaire au rendement permettrait d’abaisser le niveau des loyers de 20 % à 30 % et de créer des logements abordables grâce à des parts dans des coopératives. De tels modèles d’habitation dans les centres-villes permettraient de créer des logements abordables pour tout le monde et d’éviter le mitage du territoire.

 

Les coopératives d’habitation de locataires procurent aux personnes disposant de revenus modestes la possibilité de bénéficier de loyers relativement modérés. Elles sont de plus en plus populaires, notamment en Suisse alémanique et dans le canton de Zurich. ll s’agit d’une forme d’habitat qui se situe entre la location et la propriété. Les futurs habitants mettent leurs parts sociales (capital) ensemble, ce qui permet d’être plus facilement concurrentiel par rapport à des promoteurs et d’acquérir ainsi plus facilement un immeuble ou un terrain. Les coopérateurs sont alors locataires de la coopérative, tout en participant activement aux décisions concernant l’ensemble de l’immeuble. Cette forme d’habitat favorise donc l’échange, la solidarité et le partage des responsabilités entre les habitants.

 

Dans un contexte de conjoncture immobilière difficile, l’objectif des coopératives consiste à fournir des logements à loyer modérés à ses habitants.  En plus d’intégrer les habitants aux projets de construction, de leur remettre la gestion des immeubles et de leur garantir un loyer correspondant aux coûts réels, les coopératives ont également pour but de sortir les bâtiments du marché immobilier spéculatif et de promouvoir les constructions respectant les plus hauts standards écologiques possible. La location d’un appartement au sein d'une coopérative est 15% meilleur marché en moyenne par rapport aux immeubles ordinaires. Dans les grandes villes, ce taux est même de 24% ! Les coopératives sont principalement présentes dans les zones urbaines. Il serait donc inutile de chercher à les développer en périphérie, dans la mesure où les loyers y sont déjà largement abordables pour la plupart de la population.  

 

Selon des données de l’OFS, Zurich en détient la plus grande part, avec près de 20%. Les coopératives possèdent actuellement 5% du parc immobilier suisse. Elles n’arrivent malheureusement pas toujours à se développer, principalement en raison de la difficulté d’acquérir des terrains à des prix abordables. Ainsi, une coopérative sur cinq n’a toujours pas pu construire de bâtiments. Généralement, les projets portés par ces coopératives bénéficient de droits de superficie entre la coopérative d’habitation de propriétaires et la commune concernée. Or, il leur est souvent difficile d’obtenir des droits de superficie des collectivités publiques. Il convient dès lors de prendre des mesures pour favoriser l’émergence de coopératives sur l’ensemble du territoire.

 

Les coopératives d’habitation peuvent donc représenter une alternative intéressante à la crise du logement. Une initiative cantonale a été lancée récemment à Genève. Elle demande un développement important de l'habitat coopératif avec comme objectif d'atteindre une part de 10% du parc de logements dans le canton d'ici 2030. Ce texte intitulé « Pour + de logements en coopérative » émane du Groupement des coopératives d'habitation genevoises. Au cas où le socle de 10% ne serait pas atteint en 2030, le Conseil d'Etat devrait lancer un nouveau plan de développement de ce type d'habitat. Et une fois ce socle atteint, le canton et les communes devront tout faire pour qu'il soit maintenu au même niveau, compte tenu de la construction d'autres logements. Le Groupement des coopératives d'habitation genevoises s'inspire de la ville de Zurich. En 2011, les zurichois se sont engagés à atteindre un tiers de logements d'utilité publique d'ici 2050. Parmi les autres grandes villes suisses, notons que Bienne (14%), Lucerne (12%) et Winterthour (11%) font également figure de bonnes élèves, suivies de Bâle (10%) et de Berne (9%).

 

Lorsqu’ils déménagent, de nombreux locataires se voient imposer des augmentations de loyer exorbitantes et injustifiées, tandis que les promoteurs immobiliers engrangent des bénéfices records sur leur dos. L’une des raisons en est que les loyers sont parfois augmentés plus fortement que la loi ne le permet. Bien qu’un locataire puisse contester un loyer initial qu’il estime abusif dans les 30 jours qui suivent la prise du logement, en vertu de l’article 270 CO, peu d’entre eux osent se lancer dans cette démarche qui peut être pénible, par peur de représailles. Un moyen simple d’y remédier est la divulgation du loyer précédent lors du changement de locataire. Et l’expérience le montre : cet instrument fonctionne et a un effet préventif contre les loyers excessifs ! Cette formule permet aux locataires dès le début de bail d’être mieux éclairés sur le marché du logement, au courant de l’effet modérateur sur les prix ; les hausses les plus fortes pouvant ainsi être empêchées. Enfin, ils connaissent spontanément le précédent loyer, au lieu d’en faire la demande. Cette mesure permet de reconnaître plus facilement les loyers excessifs et de les contester. La transparence des loyers antérieurs prévient des augmentations de loyer arbitraires et a de ce fait un effet modérateur sur les prix. Par conséquent, elle constitue donc un moyen important à la préservation de logements abordables. Des augmentations de loyer justifiées seraient toujours possibles. La confiance entre bailleur-esses et locataires en est ainsi renforcée. En cas de pénurie de logements, les bailleurs devraient à l’avenir faire mention du loyer précédent sur un simple formulaire et justifier une augmentation du loyer initial. L’initiative est simple à mettre en œuvre et a un effet ciblé.

 

Le Conseil fédéral s’est aussi penché sur cette problématique et a, fin mai 2015, adopté le message généralisant la transparence du loyer précédent, sur recommandation du groupe de dialogue entre villes, canton et Confédération pour la politique du logement. Cependant, le Conseil national a refusé en juin 2016 d’entrer en matière sur une révision du droit de bail. Ainsi, les locataires ne pourront pas connaître facilement au niveau national le loyer payé par le précédent locataire. Selon Petra Gössi, ancienne présidente du PLR, il s’agit d’une question de fédéralisme, dans les mesures où les cantons one déjà la possibilité d’imposer une formule.